Jakou výši hypotéky nebo úvěru dostanu?

Jedna z hlavních otázek, kterou si položí každý, kdo přemýšlí nad financováním bydlení přes hypoteční úvěr je, kolik peněz banka bude ochotna půjčit, a tedy jakou drahou nemovitost si vlastně bude moci dovolit. Přesnou výši úvěru nikdo nedokáže až do schválení úvěru přesně určit, ale určitý odhad se dá udělat poměrně jednoduše.

Nejpodstatnějším kritériem je jednoznačně výše příjmů a výdajů žadatele (případně spolužiadateľov) o úvěr. Nejdůležitější údaj, který v této kategorii banka zkoumá je výše čistého měsíčního příjmu za poslední období (3, 6, 12 měsíců). Od čistého příjmu žadatele se následně odpočítávají pravidelné výdaje. Pro jednoho žadatele (jeden člen domácnosti) se počítá se sumou 100% částky životního minima. Mezi další výdaje, které banka zkoumá můžeme zařadit platby pojištění, kreditní karty, splátky jiných úvěrů nebo i paušál od mobilního operátora. Po odečtení všech výdajů od čistého příjmu dostáváme výšku teoreticky možné splátky. Po jednoduchém výpočtu v excelu se tak víme dopracovat k maximální výšce úvěru v závislosti na zvolené úrokové sazby a délky splácení. Samozřejmě jde jen o hrubý odhad, ale dá se s ním přibližně počítat.

Druhým faktorem, který výrazně ovlivňuje výši úvěru, který banka bude ochotna poskytnout je hodnota zabezpečení, čili hodnota nemovitosti, na které bude zřízeno zástavní právo ve prospěch banky. Hodnota nemovitosti se ve většině případů určuje znaleckým posudkem, kromě případů, kdy se využijí cenové mapy, případně se jedná o developerský projekt konkrétní banky. Znalecký posudek může vypracovat externí znalec, případně znalce zajistí přímo banka. V případě, že znalecký posudek je vypracován externím znalcem, není banka povinna ho akceptovat a může udělat dodatečné úpravy hodnoty nemovitosti.

POTŘEBUJETE PORADIT OHLEDEM VYŘIZOVÁNÍ ÚVĚRU?

V návaznosti na hodnotu zakládané nemovitosti je třeba informovat se na ukazatel LTV (loan to value). Jednoduše řečeno, tato hodnota určuje, na kolik procent z hodnoty zakládané nemovitosti je ochotna banka poskytnout úvěr. Ještě donedávna byly zcela běžné 100% hypotéky (maximální výše úvěru byla totožná s výškou hodnoty na znaleckém posudku), avšak po opatřeních NBS bude stále náročnější získat 100% financování. Určitě je tak lepší už předem se připravit na to, že banka nebude ochotna poskytnout 100% z hodnoty nemovitosti a raději si tak připravit i záložní plán (spotřební úvěr, meziúvěr ze stavební spořitelny, vlastní zdroje, založení další nemovitosti a podobně).

Tyto tři kritéria jsou klíčové při výpočtu odhadované výše úvěru. V případě, že klient nemá ještě vybranou konkrétní nemovitost, může využít ještě jednu alternativu. Některé banky nabízejí možnost vystavit tzv. hypoteční certifikát, kterým banka vlastně potvrdí, že klient dostane určitou výši úvěru a tím pádem si v této cenové hladině může po určitou dobu hledat ideální nemovitost ke koupi.