Průměrná cena bydlení v Bratislavském kraji klesla ve třetím čtvrtletí o 1,6 procenta

Průměrná cena bydlení v Bratislavském kraji klesla ve třetím čtvrtletí o 1,6 procenta. Jde však jen o mezi čtvrtletní pokles, ve srovnání s loňskem ceny stále rostou. Podle NBS je za tímto vývojem zhoršení dostupnosti hypoték.

Bratislava a zbytek „světa“
Bratislava se ve vývoji ve třetím čtvrtletí oddělila od ostatních regionů Slovenska. Až na Ústecký kraj totiž ceny stále rostou. Za obratem v Bratislavě může být několik důvodů. Například už příliš vysoké ceny nemovitostí, zhoršená dostupnost hypoték, či poptávka, který vrcholil těsně před koncem druhého čtvrtletí, a následně, v letních měsících, ochabl.

Vývoj v Bratislavě se odrazil i na celoslovenských výsledcích. Meziroční růst průměrné ceny bydlení se tak ve třetím čtvrtletí zpomaloval. Celoslovenská tak zůstaly ceny v porovnání s předchozím čtvrtletím téměř stejné. Průměrná cena bydlení vzrostla na 1433 eur za metr čtvereční, což je oproti druhému čtvrtletí nárůst jen o 0,1 procenta. Projevilo se to i na zpomalení meziročního růstu cen, ze 4,5 procenta na čtyři procenta.

Pod zpomalení se podepsal již zmíněný pokles průměrných cen v Bratislavě. Statistiky uvedla ve své pravidelné analýze národní banka.

Při pohledu na strukturu trhu vidíme, že zpomalení růstu průměrné ceny bydlení je do velké míry výsledkem zpomalení růstu cen bytů – z 8,2 na 7,6 procenta. Ceny domů naopak rostly – z 2,2 na 3,8 procenta. K zrychlení růstu průměrné ceny domů na roční bázi přispěl do určité míry i bazický efekt poklesu průměrné ceny domů ve třetím čtvrtletí minulého čtvrtletí.

Celoslovenská průměrná cena bytů dosáhla ve třetím čtvrtletí 1727 eur za metr čtvereční. Roste zejména cena Pětipokojový bytů a to až o 5,3 procenta mezi čtvrtletně. Takový nárůst ceny je důkazem toho, že těchto bytů je v nabídce stále málo. Naopak nejméně se zvýšila průměrná cena dvoupokojových bytů – o 0,6 procenta. Dvoupokojových bytů bývá totiž v developerských bytech většinou nejvíce.

Průměrná cena rodinných domů vzrostla na 1165 eur za metr čtvereční. Podobně rostly tak ceny standardních rodinných domů, jakož i relativně málo obchodovaných prostorných rodinných vil.

Nejvíce rostou ceny v Trnavském kraji
S regionálního pohledu je vývoj průměrné ceny bydlení v jednotlivých krajích již tradičně poměrně diferencovaný. V Bratislavském kraji ceny mezi čtvrtletně klesají – o 31 eura. Poklesla i průměrná cena bydlení iv Banskobystrickém kraji – mezi čtvrtletně o 18 eur.

Naopak v absolutním vyjádření nejvýrazněji vzrostla průměrná cena bydlení v Trnavském kraji – o 53 eura oproti druhému čtvrtletí. Meziročně stále rostou ceny téměř ve všech Slovenská regionech. Jen v Banskobystrickém kraji byly ceny stejné jako před rokem a v Jihomoravském kraji o téměř jedno procento níže.

Začíná se stavět stále méně nových bytů
V posledních letech se na celém Slovensku začalo ročně stavět okolo 20 tisíc bytů a dokončovalo se jich více než 15 tisíc. Relativně nejlepší situace z pohledu nabídky bydlení je v Bratislavském a v Trnavském kraji, kde se v posledních třech letech nejvíce bytů začalo stavět i dokončilo.

Ke stejnému závěru dospějeme i po přepočtu zahájených a dokončených bytů na tisíc obyvatel. V Bratislavském kraji se v posledních třech letech začalo stavět v průměru deset bytů na tisíc obyvatel ročně a dokončilo se zhruba osm bytů na tisíc obyvatel. V posledních dvou letech je tu už však méně zahájených bytů a ve větší míře se už jen dokončují rozestavěné byty.

Nejslabší nabídka nového bydlení je v Banskobystrickém kraji, kde se ročně začne s výstavbou v průměru asi dvou bytů na tisíc obyvatel a dokončí se jen zhruba 1,5 bytu na tisíc obyvatel. Celoslovenský roční průměr je necelé čtyři zahájeno a tři dokončené byty na tisíc obyvatel ročně. „Jeví se to málo a přispívá to k růstu cen bydlení v některých regionech. Jelikož poptávka po bydlení přetrvává, možným řešením aktuální situace je především zvýšení nabídky cenově dostupného bydlení, „uvádí NBS.

Dostupnost bydlení se zhoršuje
NBS na základě porovnání cen bydlení s příjmovými a úvěrovými možnostmi obyvatelstva pravidelně vyhodnocuje dostupnost bydlení. Při výpočtu indexu dostupnosti bydlení se zjednodušeně porovnává průměrný příjem zájemce o bydlení s jejich tzv. přiměřeným příjmem, který se odvozuje kromě cen nemovitostí a také na objemu použitých vlastních a úvěrových prostředků potřebných na nákup nemovitosti, času čerpání úvěru na bydlení a aktuální úrokové sazby na úvěrové prostředky.

Dostupné údaje umožňují vypočítat index tak za celé Slovensko, jakož i za jednotlivé regiony. NBS sestavuje modifikovaný index dostupnosti bydlení, ve kterém se dívá na aktuální dostupnost ve srovnání s dostupností v minulosti. Pomocí takto sestavených indexů se banka snaží zjednodušeně ukázat možné nadhodnocení či podhodnocení cen bydlení jako celku, a také cen bytů v poměru k historickému průměru indexu dostupnosti bydlení.

Ze srovnání cen nemovitostí a příjmů lidí vyplývá, že v polovině Slovenská krajů nedokázal ani pokračující růst příjmů domácností dostatečně kompenzovat rostoucí ceny bydlení. Dostupnost bydlení domácností se tak z dlouhodobého hlediska zhoršila. Nejvýrazněji se tato disproporce mezi aktuálními cenami bydlení a příjmy z dlouhodobého hlediska projevuje především v Trnavském kraji a Nitranském kraji.

„Naopak pozitivně lze hodnotit aktuální dostupnost bydlení vzhledem k její dosavadní historii v Banskobystrickém, Prešovském a Bratislavském kraji a částečně iv Košickém kraji. Z uvedeného rozdělení krajů lze dedukovat, že vývoj dostupnosti nebo nedostupnosti bydlení je ve větší míře ovlivňován vývojem cen bydlení jako vývojem příjmů. Důvodem je zejména mnohem vyšší variabilita ve vývoji průměrných cen bydlení jako ve vývoji průměrné příjmové situace domácností, „vysvětluje NBS.

V případě srovnání dostupnosti bydlení v bytech ve třetím čtvrtletí vůči historickému průměru se relativně příznivě vyvíjela situace jen v Bratislavském kraji a Banskobystrickém kraji, což pravděpodobně úzce souvisí s aktuálním poklesem průměrné ceny bytů v těchto krajích oproti předchozímu čtvrtletí o více než dvě procenta.

V dalších Slovenská regionech se dostupnost bydlení vyvíjí, i v důsledku růstu jejich průměrných cen, nepříznivě. Aktuálně se nejprudší zhoršila situace v Trnavském kraji.

Bublina ve výhledu?
V posledních letech se z dlouhodobého hlediska více zhoršuje dostupnost bydlení v bytech jako v domech. „Zpomalený růst průměrné ceny bytů však evokuje očekávání, že takový růst by z pohledu možného nafukování realitní bubliny neměl představovat výraznější riziko,“ míní centrální banka.

V analýze dodává, že tento předpoklad pravidelně čtvrtletně ověřuje pomocí kompozitního indexu, který je sestavován pomocí vybraných poměrových ukazatelů (reálná cena bydlení, cena / příjem, cena / nájem, úvěry na bydlení / hrubý disponibilní příjem domácností, objem výstavby bytových budov / HDP) .

Ukazatele se ve třetím čtvrtletí zlepšily. Podle NBS na to měl významný vliv především vývoj na trhu úvěrů na bydlení, který začíná markantně chladnout

„Komplex opatření NBS od poloviny roku 2018, zaměřený na omezení nadměrného zadlužování se domácností, pravděpodobně utlumí aktivity na slovenském trhu s bydlením iv následujících čtvrtletích. Meziroční růst průměrné ceny bydlení by proto mohl v následujícím čtvrtletí ještě více zpomalit, „předpokládá ve své analýze národní banka