Mnozí z vás dávají přednost pronájmu. Je pružnější a umožňuje vám vyzkoušet vody, než se rozhodnete zůstat v Polsku navždy. Pokud se však rozhodnete, možná zjistíte, že chcete vlastnit nějaký druh nemovitosti. Jak to funguje pro cizince v Polsku?

NAKUPOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V POLSKU – PRŮVODCE

1. Druhy nemovitostí v Polsku, které si mohou koupit cizinci:
A. Pozemky,
b. Pozemky spolu s budovami (jako jeden společný majetek),
C. Budovy,
d. Byt.

2. Druhy nároků na polské nemovitosti:

A. Vlastnictví – je nejširší majetkové oprávnění, které zahrnuje:
– vlastnické právo,
– právo na užívání (včetně zničení),
– dispoziční právo.

b. Trvalé užívací právo – právo je velmi podobné vlastnictví. Pozemky, na které se vztahuje trvalé užívání, jsou formálně ve vlastnictví polského státu nebo státních subjektů, ačkoli podstatná práva náleží uživateli. Věčný uživatel (fyzická nebo právnická osoba) může vlastnit, využívat a nakládat s právem k majetku. Navíc budovy, které byly postaveny na pozemcích, které jsou předmětem trvalého užívacího práva, jsou ve vlastnictví věčného užívacího nástroje. Dohoda o trvalém užívání je uzavřena na 99 let nebo – ve výjimečných případech – na 40 let.

C. Podíl v budově s přiděleným bytem – právo na byt v Polsku může být zdrojem od těch, kteří mají nárok na podíl na pozemku nebo budovách, které se skládají z bytů. V této konkrétní situaci:
– podíl na hlavním majetku obvykle odráží velikost bytu,
– podíl na hlavním majetku označuje nárok na konkrétní jednotku / byt.
Tento typ nároku na byt je vzhledem ke své komplikovanosti spíše nepopulární. Kromě toho je typ nároku spíše slabý, protože ve skutečnosti jde spíše o spoluvlastnictví budovy (ruka s budovou) než o samostatné vlastnictví oddělené jednotky / bytu.
Je to pozůstatek Polské lidové republiky. Charakter podílu na majetku může mít určité právní důsledky, například cizinci si mohou koupit byt bez povolení, ale povolení je nutné, pokud chce koupit podíl na majetku.

d. Vlastnické právo člena družstva k bytu – právo k bytu, který formálně náleží bytovému družstvu. Je zpravidla velmi podobné vlastnictví – zahrnuje vlastnické právo, užívání a nakládání. Toto právo je převoditelné, dědičné a vymahatelné.

Polsko odhaduje škody na svém území zaviněné nacistickým Německém v průběhu druhé světové války na 1,3 bilionu eur

E. Právo na pronájem družstevního bydlení – právo na byt, který patří k bytovému družstvu. Je pravidlem, že je velmi podobný leasingu – zahrnuje vlastnické a užívací právo, nikoli však dispoziční právo. Pravice je nepřenosná, nezdeditelná a nevymahatelná.

3. Nabývání nemovitostí cizinci:

A. Kdo musí získat povolení?

Nabytí nemovitosti cizincem vyžaduje povolení. Cizinec ve smyslu zákona ze dne 24. března 1920 o nabývání nemovitostí cizinci je:

– fyzická osoba bez polského občanství;
– právnická osoba se sídlem v zahraničí;
– nefiremní společnost osob uvedených v bodech 1 nebo 2 se sídlem v zahraničí založená v souladu s právními předpisy cizích států,
– právnická osoba a nepodnikatelská obchodní společnost se sídlem na území Polské republiky, ovládaná přímo nebo nepřímo osobami nebo společnostmi uvedenými v bodech 1, 2 a 3.

Zpravidla se nevyžaduje získání povolení v případě cizinců, kteří jsou občany nebo provozovateli podniků ve státech, které jsou stranami dohody o Evropském hospodářském prostoru nebo Švýcarské konfederaci.

Povolení se vydává na žádost cizince, pokud:
– nabytí nemovitostí cizincem nepředstavuje žádné riziko pro obranu, národní bezpečnost nebo veřejný pořádek a není v rozporu se sociální politikou a hledisky veřejného zdraví,
– cizinec prokáže, že existují okolnosti potvrzující jeho vazby s Polskou republikou.

Kdo vydává povolení?

Povolení je vydáváno správním rozhodnutím ministra vnitra, pokud ministr národní obrany nevznese námitku, a v případě zemědělských nemovitostí, pokud ministr pro rozvoj venkova nevznese námitku. Námitka je vyjádřena rozhodnutím do 14 dnů ode dne podání žádosti ministra vnitra. Odmítnutí vydat povolení nevyžaduje žádnou žádost u ministra národní obrany nebo u ministra odpovědného za rozvoj venkova.

Jak vypadá postup při získávání povolení?

1. Cizinec by měl podat žádost o vydání povolení, která by měla obsahovat:
– označení žadatele a jeho právní postavení,
– označení nemovitosti,
– označení prodávajícího,
– určení právní formy nabytí,
– informace o účelu a možnosti nabytí nemovitosti.

2. Před vydáním povolení může ministr vnitra:
– požadovat další důkazy nebo informace nezbytné k posouzení žádosti,
– provádět, rovněž za pomoci příslušných orgánů státní správy, ověření, zda by pořízení nemovitosti cizincem nepředstavovalo žádné riziko pro národní bezpečnost nebo veřejný pořádek a zda je v souladu se zájmy státu.

3. Ministr vnitra může v povolení uložit zvláštní požadavky na cizince, který má v úmyslu nabýt nemovitost. V takovém případě by povolení bylo podmíněno a účinné splněním podmínek.

4. Povolení je platné dva roky ode dne jeho vydání.

Existují nějaké výjimky z povinnosti získat povolení?

Povolení nevyžadují zejména:
– nabytí samostatného bytového bytu,
– Akvizice samostatné garáže se sjednocuje nebo sdílí takové jednotky,
– nabývání nemovitostí cizincem pobývajícím v Polské republice po dobu nejméně 5 let na základě povolení k trvalému pobytu nebo povolení k dlouhodobému pobytu v Evropském společenství,
– nabývání nemovitostí, které v důsledku nabytí představují manžel, cizincem, který je manželem polského občana a pobývá v Polské republice po dobu nejméně 2 let na základě povolení k trvalému pobytu nebo povolení k dlouhodobému pobytu v Evropském společenství společný majetek,
– nabývání nezastavěných nemovitostí, jejichž celková rozloha v celé zemi nepřesahuje 0,4 ha ve městech, právnickou osobou nebo jiným podobným subjektem pro účely statutárního určení;

Pozor! Nabytí nemovitosti cizincem v rozporu s ustanoveními zákona je neplatné.

4. Zkoumání právního stavu nemovitosti před koupí:

Z hlediska bezpečnosti kupujícího je velmi důležité posoudit právní stav nemovitostí, který je zveřejněn v otevřených veřejných rejstřících. Za prvé, pokud kupující nevyužije náležitou péči k přezkoumání veřejných rejstříků, nebude schopen vznést argument, o kterém nevěděl např. zatížení hypotékou nebo právem na doživotní rentu. Zadruhé, ověření registrů (zejména územního plánu) umožňuje zjistit, zda lze kupující nemovitost použít v souladu s plány kupujícího.

A. Registr pozemků a hypoték:

Co je to katastr nemovitostí?

Registr pozemků a hypoték je veřejný registr prováděný příslušnými útvary okresních soudů. Registr pozemků a hypoték se provádí pouze u nemovitostí.

Každá nemovitost má své vlastní katastrální soubory. Tyto soubory jsou rozděleny do čtyř částí – každá z nich odkazuje na jiný aspekt právního stavu nemovitosti:
– První zahrnuje označení nemovitosti a zápisy práv, která souvisejí s vlastnictvím, např. nevolnictví,
– Druhý zahrnuje záznamy týkající se vlastnictví a trvalého užívacího práva,
– Třetí obsahuje záznamy týkající se: omezených vlastnických práv (s výjimkou hypoték), omezení nakládání s nemovitostmi nebo trvalého užívacího práva, dalších práv a nároků (s výjimkou hypotečních nároků),
– Čtvrtý je určen pro zveřejňování hypoték.

Zásady fungování katastru nemovitostí a hypoték:

Princip:
– otevřenost rejstříku veřejnosti – každý k nim má přístup,
– vstup – vstup potvrzuje pouze existenci práva (má pouze deklarativní charakter),
– domněnky uvádějí, že „právo odhalené v katastru nemovitostí a hypotékách je zapsáno v souladu se skutečným stavem právních záležitostí a vymazané právo neexistuje“ (domněnka je napadnutelná),
– spolehlivost rejstříku – osoba, která v rámci placeného právního úkonu nabývá v dobré víře majetkové právo zapsané do rejstříku, nabývá tohoto práva, i když osoba, která právo převádí, ve skutečnosti neměla právo na převod, ale převodce byl zapsán do rejstříku jako oprávněná osoba,
– priorita omezených vlastnických práv zapsaných do rejstříku – tato práva mají přednost před právy nezapsanými do rejstříku.

Co když nemovitost nemá své spisy v katastru nemovitostí a hypotékách?

Může se stát, že nemovitost nemá soubory v registru pozemků a hypoték, protože registr byl ztracen, zničen nebo nikdy neexistoval. V takovém případě vede okresní soud pro nemovitost tzv. „Archiv dokumentů“. Podle zákona ze dne 6. července 1982 o katastrech nemovitostí a hypotékách a o hypotékách je vlastník nemovitosti povinen vést katastr nemovitostí. Pokud by majitel tuto povinnost nesplnil, byl by odpovědný za škodu způsobenou jeho nedbalostí.

b. Registr pozemků a nemovitostí – je veřejný registr, který obsahuje podrobné informace o pozemcích, budovách a bytech a jejich vlastnících (nebo subjektech, které s těmito nemovitostmi disponují). Údaje, které jsou zahrnuty do rejstříku, jsou podkladem pro územní plánování nebo pro stanovení výše daně z nemovitosti.

C. Plán územního rozvoje (Plán využití území / Plán územního rozvoje) – dokument (ve formě řešení), který přijímá obecní rada. Určuje podmínky územního rozvoje a lokalizace veřejně prospěšných investic. Plán se skládá z textové části a grafické části (mapy). Ustanovení plánu jsou pro kupujícího nemovitostí závazná. Například pokud kupující koupí pozemek, který je podle plánu určen pro průmyslová zařízení, nemohl z něj postavit dům.

5. Daňové povinnosti při nabytí nemovitosti:

A. Daň z transakcí podle občanského práva:

Kupující je povinen zaplatit daň z transakcí podle občanského práva. Tato povinnost však nastane, až když kupující koupí nemovitost na sekundárním trhu. Jinak bude transakce zdaněna podle sazby DPH. Daňová sazba daně z transakcí podle občanského práva ve vztahu k nabytí nemovitého majetku činí 2% z tržní hodnoty nemovitosti. Daň vybírá notář, který uzavře notářskou zápisnici o nabytí nemovitosti.

C. Daň z nemovitosti:

Kupující je povinen informovat místní úřady (vedoucí obce nebo starosta města) o nabytí nemovitostí do 14 dnů od nabytí. Oznámení by mělo být provedeno pomocí standardizovaného formuláře. Na základě tohoto oznámení určí příslušné daňové orgány částku daně z nemovitosti formou správního rozhodnutí. Nesplnění této povinnosti vede k pokutě-fiskální odpovědnosti. Daňoví poplatníci platí daň z nemovitostí ve čtvrtletních splátkách (do 15. března, 15. května, 15. září a do 15. listopadu).