Veřejné slyšení k Petici proti omezování svobody slova na sociálních sítích
Právo platit hotově
Archiv pro štítek: finance
Kriminální skandál – banky půjčují peníze, které nemají
Britský politik a bývalý poslanec EP, Godfrey Bloom, ve svém projevu důkladně rozebírá globální bankovní sektor, tvrdí, že banky jsou „na mizině“, upozorňuje na „nekompetenci a šikanu“ institucí.
Virální video z roku 2013 je aktuálnější, než kdykoliv jindy.
Průměrná měsíční mzda na Slovensku rostla, pracovníci IT sektoru vydělávali více než 2000 eur
V závěru minulého roku byla nejvyšší průměrná nominální měsíční mzda v informačních a komunikačních činnostech. Jak dále informoval Statistický úřad Slovenské republiky, v prosinci dokonce v meziročním srovnání stoupla o 9,6% na 2 006 eur.
Ve vybraných tržních službách to byl růst o 8,3% na 1 075 eur. Třetí nejvyšší průměrnou nominální měsíční mzdu měli pracovníci v průmyslu, kde bylo meziroční zvýšení o 4,9% na 1 162 eur.
POKLES V PRODEJI A OPRAVĚ AUT
Ve velkoobchodě to bylo zvýšení o 6% na 1 073 eur, v dopravě a skladování o 4% na 1 039 eur, v ubytování o 10,3% na 791 eur, v maloobchodě o 5,7% na 759 eur, ve stavebnictví o 7,5% na 756 eur av činnostech restaurací a pohostinství o 14,3% na 512 eur.
Na druhé straně, snížila se v závěru roku průměrná nominální měsíční mzda v prodeji a opravě motorových vozidel o 3,5% na 1 090 eur.
Průměrná reálná měsíční mzda v prosinci 2018 meziročně vzrostla v činnostech restaurací a pohostinství o 12,4%, ubytování o 8,4%, informačních a komunikačních činnostech o 7,6%, vybraných tržních službách o 6,3%, stavebnictví o 5, 5%, velkoobchodě o 4,1%, maloobchodě o 3,8%, průmyslu o 2,9% av dopravě a skladování o 2,1%. Klesla v prodeji a opravě motorových vozidel o 5,4%.
VÍCE vydělali AJ V restaurace a hospody
V průměru za celý rok 2018 se v meziročním srovnání mzda zvýšila v informačních a komunikačních činnostech o 9,7% na 1 897 eur, v činnostech restaurací a pohostinství o 9,5% na 473 eur, v ubytování o 8,3% na 734 eur, v maloobchodě o 7,2% na 726 eur, ve velkoobchodu o 7,1% na 979 eur, v průmyslu o 6,7% na 1 116 eur, ve stavebnictví o 6,4% na 713 eur, ve vybraných tržních službách o 5,9% na 956 eur, v dopravě a skladování o 5% na 962 eur av prodeji a opravě motorových vozidel o 2,1% na 1 003 eur.
Reálná měsíční mzda vzrostla meziročně v informačních a komunikačních činnostech av činnostech restaurací a pohostinství shodně o 7%, ubytování o 5,8%, maloobchodě o 4,7%, velkoobchodě o 4,6%, průmyslu o 4,1%, stavebnictví o 3,8%, vybraných tržních službách o 3,3% av dopravě a skladování o 2,4%. Klesla v prodeji a opravě motorových vozidel o 0,4%.
Působení hypotečních makléřů na trhu
V posledních letech je neodmyslitelnou součástí rozmanitého trhu s hypotečními úvěry i jeden ze zajímavých trendů, kterým je působení hypotečních makléřů. Zvýšený zájem o jejich služby není vůbec náhodný, protože jejich úloha při poskytování hypoték má jediný cíl, za provizi od banky zprostředkovat hypotéku žadateli.
Poskytování hypotečních úvěrů nemusí probíhat pouze klasickým průběhem na pobočce banky s klientským pracovníkem. Existují možnosti, které jsou běžně považovány za rychlejší a částečně i výhodnější a právě proto se v současnosti mnoho žadatelů obrací na služby tzv. hypotečních makléřů, jejichž činností je spolupracovat s bankou a postarat se o proces schvalování hypoték. Práce makléřů se stala žádanou a jejich účast ve finančním sektoru má docela velký vliv na aktuální dění v něm.
Role hypotečních makléřů
Profese hypotečních makléřů je v zemích s rozvinutým úvěrovým trhem dost žádaná. Samotní makléři bývají často mylně považováni za poradců nebo specialisty, ale smysl
jejich činnosti spočívá v tzv. akvizic, tedy v uzavírání smluv o poskytnutí hypotéky s novými zákazníky prostřednictvím přímého kontaktu. Oni sami však nejsou poskytovatelé úvěrů. Vystupují jako externí spolupracovníci bank, kteří dokáží klientům zprostředkovat hypotéku.
Postup práce makléře:
1. Makléř je osloven klientem s žádostí o vyřízení hypotéky.
2. Vyslechne si představu žadatele o finančních nárocích a dohodnou se na detailech.
3. Makléř prozkoumá možnosti klienta a připraví mu návrh o nejvýhodnější hypotéce.
4. Pokud klient souhlasí, makléř kontaktuje příslušnou banku a vyřídí celou hypotéku.
5. Následně se mezi žadatelem a makléřem jako zprostředkovatelem uzavře smlouva.
6. Práce makléře ještě pokračuje péčí o čerpání financí a podporu klientovi po celou dobu splatnosti.
Pokud se podíváme na práci hypotečních makléřů, na první pohled to může vypadat jako jednoduchá činnost, jejímž úkolem je vybavení financí v partnerské bance a podpis smlouvy s klientem. Je však třeba říci, že tento proces vyžaduje další činnosti jako zkoumání bonity klienta, jednání s bankou, odpovědnost za celou administrativu a poradenství pro žadatele. K tomu si připočtěte neustále studování novinek o produktech v portfoliích bank a provádění různých analýz s cílem nastavit žadateli ten nejvýhodnější program.
Ne každý zprostředkovatel je makléř
Je pravda, že se zprostředkovateli hypoték se můžete setkat poměrně často. Jen na Slovensku jejich pracuje několik desítek tisíc a jejich služby jsou rozšířeny iv menších městech. Do styku s nimi přicházíme i prostřednictvím internetu, médií a reklamy. Mnozí z nás i těchto zprostředkovatelů osloví a požádají o vyřízení úvěru. Zde si však třeba dát pozor na jednu podstatnou věc. Ne každý zprostředkovatel pracuje jako licencovaný hypoteční makléř a vystupuje skutečně jako externí partner banky, který je v podstatě nezávislý.
Rozdíly mezi oficiálními makléři a obyčejnými zprostředkovateli:
– Makléři nemají licenci pouze jedné nebo dvou bank jako zprostředkovatelé, většinou spolupracují s mnoha bankami a tím pádem mohou klientovi vybrat vhodný úvěr
– Makléři nepracují ve prospěch některé z bank, protože provize za zprostředkování hypotéky jsou totožné
– Makléři jsou na rozdíl od zprostředkovatelů zapsáni v Asociací hypotečních makléřů
Nárůst úvěrů zprocesovaných díky makléřem
V současnosti zaznamenávají nárůst zprostředkovaných hypoték mnohé země včetně nás. Na Slovensku jde o 60-70% ze všech schválených žádostí a toto číslo může nadále růst, jelikož jsou služby těchto externích partnerů využívány i klienty i bankami. V některých zemích západní Evropy a v USA dosahuje podíl hypoték od makléřů i 85%, což je výrazný poměr k úvěrům poskytnutým přímo bankou na kontaktním místě nebo přes online systém. Proces vyřízení financí od makléřů se jeví jako efektivnější a často levnější, což je hlavní důvod nárůstu popularity zprostředkovávání hypotečních úvěrů.
Výhodná hypotéka: Pro páry jsou v současnosti nejlepší podmínky
Výhody oslovení makléřů:
– Získání hypotéky může probíhat rychleji a jednodušeji
– Využitím zprostředkované hypotéky se dá dojít i k lepším podmínkám
– Makléři vyřídí hypotéku a všechny souvislé kroky za Vás
– Kritéria ke schválení žádosti se ve srovnání s bankami nijak nemění
– Makléř dohlédne na čerpání úvěru a poradí Vám po celou dobu splácení
nečekejte zázraky
Mnoho dotazů klientů o externích makléřích směřuje k úrokovým sazbám a jiným možnostem výhodnějších podmínek. Někteří žadatelé by chtěli, aby makléř nabídl nižší úroky. Ten však nedokáže změnit podmínky bank a ovlivnit dané kritéria. Nabízí stejné parametry jako samotná banka a jediné co může udělat je, že Vám ukáže alternativu výhodnějších podmínek u jiné banky, ve které může hypotéku vybavit také.
Kritika do řad makléřů
Přes nesporné výhody zprostředkování hypoték jsou makléři terčem kritiky. Ta se spojuje především se strachem, že příliš mnoho úvěrů je schválených bez návštěvy banky a ty se stávají závislé na práci externích partnerů. Pokud si banka a její obchodní strategie vědí uhlídat práci svých spolupracovníků a klienti nebudou škody kvůli slabé odbornosti makléřů, jejich rostoucí „vliv“ na finančním trhu nemusí být problém.
Ať už vnímáte těchto makléřů jakkoli, nemůžete popřít jejich významné místo na trhu. To si zasloužili svou prací, o čemž svědčí rostoucí počet zprostředkovaných úvěrů od nich.
Pokud potřebujete zajistit hypotéku jednodušší a možná i levnější, služby makléřů jsou vhodné pro každého. Za jejich standardní služby neplatíte a kromě toho, převezmou za Vás celý proces vyřízení financí. Ne vždy se však jedná o výhodnější řešení, takže prověřujte.
Se 100% financováním to bude o něco složitější
V oblasti poskytování hypoték na Slovensku se v posledním období udály některé zajímavé změny, které se v budoucnu výrazně dotknou mnoha žadatelů o hypotéku. O schválení těchto změn se postarali doporučení Národní banky Slovenska (NBS), která přišla s návrhem jako při poskytování úvěrů, včetně těch hypotečních, lépe chránit banku i zákazníka.
Výhodná hypotéka: Pro páry jsou v současnosti nejlepší podmínky
Poskytovatelé úvěrů přijdou v blízké budoucnosti se zpřísněním podmínek poskytování svých produktů. Děje se tak na základě předložených doporučení NBS, která se aktivně věnuje dohledu nad firemní politikou bank a jejich poskytování produktů. Právě v jejich portfoliích najdeme hypotéky, jejichž schvalování má projít několika úpravami a mezi nimi se nachází i postupné snížení procentuálního podílu financování nemovitosti.
Cílem je snížit LTV
LTV nebo „loan to value“ označuje ve slovníku bank podíl výše zadlužení k celkové hodnotě zastavené nemovitosti. V podstatě jde o to, že částka v libovolné výši půjčena banky směřuje k účelu financování předmětu hypotéky a tvoří jistý podíl z celkové pořizovací ceny. Pokud kupujete nemovitost za 100 000 € a výše úvěru je 80 000 €, pak je výsledný poměr LTV 80%. V současnosti je běžné, že klienti financují bydlení z hypotéky v plné výši a NBS chce motivovat banky, aby tuto hranici postupně snižovaly.
Nové limity LTV:
– Do 30.června 2015 by podíl úvěrů s LTV od 90 do 100% neměl přesáhnout čtvrtinu
– Od 1.ledna 2017 by měl podíl úvěrů s LTV od 90 do 100% tvořit nejvýše desetinu
Jak se to projeví praxi?
Nové limity přinesou hlavní změnu kterou je, že banky budou preciznější vybírat klientů, kterým poskytnou peníze na 100% hypotéku. Při posuzování žádosti bude základem znalecký posudek, podle kterého se banky rozhodnou jakou částku z ceny nemovitosti klientovi poskytnou. Je pravděpodobné, že mnozí budou muset více našetřit nebo využít další typ úvěru na dofinancování, avšak plusem tohoto kroku je menší riziko před neschopností splácet.
100% financování nekončí
S hypotékami, u nichž je 100% financování součástí úvěrové smlouvy se v žádném případě neloučete. I nadále budou součástí bankovních portfolií a právě Vy můžete takový úvěr získat. Jelikož se však uvedou do praxe limity úvěrů se 100% LTV, banky postupně začnou omezovat jejich schvalování na určitý počet, který je v souladu s doporučeními NBS.
Podle specialistů budou upřednostněni klienti kupující nemovitost v lukrativní lokalitě.
Nižší šance získat možnost 100% financování nemovitosti prostřednictvím hypotéky lze považovat za přísný krok a klienti mohou nabývat pocit znevýhodnění. Z dlouhodobého hlediska však jde o prvek, který je má chránit před případnou platební neschopností a poskytovatelem snižovat riziko před finanční ztrátou způsobenou špatným nastavením úvěru. Doporučení se brzy uvedou do praxe a my budeme sledovat, zda jsou pro klienty přínosem.
Hypotéky již nevedou ve financování bydlení
Koupě nebo rekonstrukce nemovitosti patří vždy k velkým investicím a v mnoha případech bychom se neobešli bez peněz z banky. Poskytovatelé to vědí a proto se neustále snaží přicházet s novými produkty, jejichž účelem je právě financování bydlení. Zajímavé je, že postupně se popularita jednotlivých produktů vyměňuje a do popředí se dostávají jiné typy úvěrů.
Vlastníci zemědělské půdy se musí o své vlastnictví starat
V současnosti je na slovenském trhu několik produktů specializovaných na financování nemovitosti, přičemž většina z nich se dá kategorizovat jako úvěry na bydlení. Do této kategorie však patří několik typů úvěrů, které mají jiný charakter produktu a odlišují se podmínkami schválení. Podle toho si mohou žadatelé vybrat produkt, který jim vyhovuje nejvíce a celé splácení tak bude probíhat jednodušší. Zákazníci toto rozšíření portfolia podporují, ale hypotékám jak takovým to přineslo oslabení pozice.
Hypotéky jako nejznámější úvěry na bydlení
I když druhů úvěrů na bydlení je v současnosti na trhu několik, v řadách klientely jsou stále nejznámější právě hypotéky. Ty se staly věrným symbolem financování nemovitostí již před lety, což se postupně vyvinulo do obrovského boomu, který pomohl bankám udělat z hypoúverov pilíř svých portfolií. S hypotékami se ve velkém setkáváme i dnes a nabídky s nejžhavějšími novinkami v jejich poskytování zaznamenáváme z každé strany.
Dominance hypoték skončila
Ještě donedávna byly hypotéky nejvyhledávanější formou na financování nemovitosti, ale v současnosti to již neplatí. Jejich dominanci porazili jiné úvěry na bydlení, které nemají status hypotéky, ale jejich účelem je právě koupě, výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti, takže jsou vhodným řešením tento záměr. Patří mezi ně různé spotřební úvěry nebo speciální produkty na bydlení, které přinášejí výhodné podmínky a pro klienty jsou častokrát lepší alternativou.
Změnu potvrzují i statistiky
Obrat v poskytování úvěrů na bydlení se udál dříve, ale rozdíly v objemu poskytnutých hypoték a objemu jiných úvěrů na bydlení se začaly prohlubovat teprve nedávno. Tento vývoj potvrzují i aktuální statistiky, se kterými pravidelně přichází například Národní banka Slovenska.
Snížení úrokové sazby mimo fixaci
Některé z aktuálních údajů NBS pro květen 2015:
– Objem všech poskytnutých úvěrů na bydlení v květnu dosáhl 17,717 mld. €
– Objem schválených hypoték byl 4,831 mld. € s meziměsíčním nárůstem o 38,4 mil. €
– Objem jiných úvěrů na bydlení byl 10,797 mld. € s meziměsíčním nárůstem o 130,1 mil. €
Rostoucí popularita úvěrů na bydlení neznamená, že hypotéky zmizí z trhu nebo budou jen málo žádanou alternativou. Na to jsou příliš speciálním typem produktu, který se při určitých případech financování nelze nahradit žádným jiným úvěrem. Kromě toho, v jejich prospěch hovoří rekordně nízké úroky a různé benefity, které banky přinášejí klientům jako odměnu za projevenou důvěru. Právě proto hypotéky neřekli poslední slovo a kdykoliv se mohou vrátit na první místo mezi úvěry na bydlení.
I jedno slovo může změnit celý svět
O tom, jak může i jedno slovo změnit výhled na celou situaci ve světě, nebo, kdo ve skutečnosti ovládá trh a vývoj na finančních trzích ve světě.
Na úvod by bylo možná dobré ve zkratce nastínit situaci, jaká momentálně panuje na finančních trzích a co se očekává v nejbližších měsících. V Evropě byl v březnu spuštěn program kvantitativního uvolňování, což vlastně znamená, že Evropská centrální banka nakupuje státní dluhopisy zemí Eurozóny a snaží se tak „nalít“ do ekonomiky více peněz na stimulaci hospodářského růstu a hlavně na vyvolání mírné inflace. Jelikož úrokové sazby ECB již neměla kam níže posunout, jedná se o krok, který by teoreticky mohl Eurozóně pomoci. Otázkou je, zda takové opatření, nemělo přijít dříve. Pointou však je, že toto rozhodnutí záviselo na jedné instituce – Evropské centrální banky.
ecbrates
ECB – VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB
V USA je situace zcela opačná. Úrokové sazby jsou na nejnižších možných úrovních již od konce roku 2008. Byly spuštěny několik programů kvantitativního uvolňování, které měly pomoci překonat krizi a které jsou již v současnosti zastaveny. V USA to vypadá momentálně tak, že krize byla překonána a americká centrální banka Fed by měla postupně přistoupit ke zvýšení úrokových sazeb. A právě na jakýkoliv náznak data, kdy se tak stane, čekají obchodníci na celém světě. V nadnesený významu se dá říci, že celý finanční svět čeká na vyjádření deseti hlavních představitelů americké centrální banky.
fed
FED – VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB
Včera byla na programu událost, která se opakuje každých šest týdnů. FOMC (Federal Open Market Committee) je událost, při níž je zveřejněn dokument ze zasedání hlavních představitelů Fedu. V tomto dokumentu je v podstatě shrnuje aktuální pohled na vývoj ekonomické situace v USA a také očekávání do nejbližší budoucnosti. Obchodníci po celém světě v něm hledají nějakou informace a náznak ohledně dalšího vývoje úrokových sazeb. A protože právě v tomto období se očekává, že FED přistoupí k jejich zvýšení, obchodníci s ještě větším napětím studují tuto zápis.
Včerejší zveřejněné vyjádření byly sice mírným zklamáním, ale malý náznak informace v nich byl. A to konkrétně v jednom slově. Srovnání uvedu v angličtině a dále ho vysvětlím.
FOMC v červnu: „The Committee anticipates that it will be appropriate to raise the target range for the federal funds rate when it has seen further improvement in the labor market“
FOMC včera: „The Committee anticipates that it will be appropriate to raise the target range for the federal funds rate when it has seen some further improvement in the labor market“
Zatímco v červnu bylo zřejmé, že FED přistoupí ke zvýšení sazeb až když bude jasné zlepšení na trhu práce, včera se zápis pozměnil v tom smyslu, že FED přistoupí ke zvýšení sazeb, když bude jasné další zlepšení na trhu práce. Z toho vyplývá, že situace na trhu práce je lepší a že se už jen čeká na několik dalších makroekonomických údajů, které potvrdí pozitivní vývoj. Můžeme tak očekávat, že srpnové makroekonomické údaje budou opravdu ostře sledovány a trh bude na ně výrazněji reagovat.
I když včerejší FOMC nepřineslo až tak mnoho vzruchu, a na jasnější informace si budeme muset ještě počkat, je jasné, kdo ve skutečnosti ovládá finanční trhy. Jsou to centrální banky. Opravdu každé vyjádření čelních představitelů ECB, FEDu, ale i jiných centrálních bank je ostře sledované a trhy na to reagují. V dalším dokumentu může být již jasně určen datum zvýšení úrokových sazeb a tehdy se mohou začít dít opravdu velké věci.
Zkusím si na závěr zaspekuloval, co se na trzích bude odehrávat, když FED už reálné zvýší úrokové sazby. Na měnových trzích by mělo dojít k posílení amerického dolaru. Pro naše euro to bude znamenat, že hodnota eura vůči dolaru poklesne. Euro samozřejmě klesá prioritně z jiných důvodů (kvantitativní uvolňování ECB, horší ekonomické ukazatele, napětí v Řecku). Každopádně kurz EUR / USD by se mohl podívat až k paritě 1: 1. Nižší kurz eura by mohl pomoci exportu zemím Eurozóny. Naopak vyšší kurz amerického dolaru by mohl oslabit export USA. Nicméně USA je velká ekonomika a nezávisí až tak od exportu, takže měnové pohyby, způsobené zvýšením úrokových sazeb, by nemusely mít až takový zásadní vliv.
Zajímavější by to mohlo být na akciových trzích. Akcie rostou od konce roku 2008. Výrazný býčí trh tak trvá již sedm let. Akcie v tomto období rostly hlavně proto, že centrální banky pumpovali peníze do ekonomiky. I když nemůžeme zcela jednoznačně tvrdit, že na akciových trzích je v současnosti bublina, dlouhodobý nepřerušený růst je opravdu výrazný a dříve či později bude muset přijít nějaká korekce. Spouštěčem může být právě rozhodnutí o zvýšení úrokových sazeb. Netvrdím, že se tak určitě stane, ale jelikož akcie jsou nafouknuté a příliv peněz do ekonomiky bude nižší, mohlo by to znamenat pokles cen akcií. Pokles cen akcií má však další důsledky a reálně se dotkne velkého počtu Čechů. Do akcií totiž investují například akciové fondy při důchodovém spoření. Prakticky každý, kdo nějakým způsobem investuje na akciových trzích, může čekat pokles v hodnotě svého portfolia. Jak nás však již historie naučila, i velké poklesy na akciových trzích, byly vždy v průběhu dalšího období vymazány.
Poplatky spojené s hypotečním úvěrem
Zvýšení úrokových sazeb bude mít automatický vliv na ceny dluhopisů. Už emitované dluhopisy s pevným úročením poklesnou na ceně. Na druhé straně, nově emitované dluhopisy s vyšším kuponem se opět mohou stát o něco málo výnosnější, ovšem tím, že úrokové sazby budou i v dalším období růst, budou i tyto dluhopisy vystavené poklesu na jejich ceně.
Hypotéka pro mladé se státním příspěvkem
Jednoznačně nejočekávanější, ovšem nejtěžší předvídatelný, bude vývoj reálné ekonomiky v USA (inflace, mzdy, podnikatelský sektor apod.). Zvýšení úrokových sazeb totiž podle standardní ekonomické teorie znamená, že centrální banka se snaží tlumit přehřívající se ekonomiku. Jinými slovy, snaží se tlumit vysokou inflaci. Vysoká inflace, však v současnosti není. Naopak jsme v období, kdy ceny nerostou, nebo rostou jen minimálně. Z tohoto pohledu není moc co tlumit a zvýšení sazeb může přinést ještě nižší inflaci, která pro pozitivní ekonomický vývoj určitě není ideální.
Jak zvolit správnou splatnost hypotéky?
Myslím, že je jasné, že období po zvýšení úrokových sazeb bude velmi zajímavé a já sám jsem zvědav, kam to povede. Vývoj v USA bude zajímavé sledovat iz toho důvodu, že podobný scénář bude později čekat i Evropu.
Jakou výši hypotéky nebo úvěru dostanu?
Jedna z hlavních otázek, kterou si položí každý, kdo přemýšlí nad financováním bydlení přes hypoteční úvěr je, kolik peněz banka bude ochotna půjčit, a tedy jakou drahou nemovitost si vlastně bude moci dovolit. Přesnou výši úvěru nikdo nedokáže až do schválení úvěru přesně určit, ale určitý odhad se dá udělat poměrně jednoduše.
Nejpodstatnějším kritériem je jednoznačně výše příjmů a výdajů žadatele (případně spolužiadateľov) o úvěr. Nejdůležitější údaj, který v této kategorii banka zkoumá je výše čistého měsíčního příjmu za poslední období (3, 6, 12 měsíců). Od čistého příjmu žadatele se následně odpočítávají pravidelné výdaje. Pro jednoho žadatele (jeden člen domácnosti) se počítá se sumou 100% částky životního minima. Mezi další výdaje, které banka zkoumá můžeme zařadit platby pojištění, kreditní karty, splátky jiných úvěrů nebo i paušál od mobilního operátora. Po odečtení všech výdajů od čistého příjmu dostáváme výšku teoreticky možné splátky. Po jednoduchém výpočtu v excelu se tak víme dopracovat k maximální výšce úvěru v závislosti na zvolené úrokové sazby a délky splácení. Samozřejmě jde jen o hrubý odhad, ale dá se s ním přibližně počítat.
Druhým faktorem, který výrazně ovlivňuje výši úvěru, který banka bude ochotna poskytnout je hodnota zabezpečení, čili hodnota nemovitosti, na které bude zřízeno zástavní právo ve prospěch banky. Hodnota nemovitosti se ve většině případů určuje znaleckým posudkem, kromě případů, kdy se využijí cenové mapy, případně se jedná o developerský projekt konkrétní banky. Znalecký posudek může vypracovat externí znalec, případně znalce zajistí přímo banka. V případě, že znalecký posudek je vypracován externím znalcem, není banka povinna ho akceptovat a může udělat dodatečné úpravy hodnoty nemovitosti.
POTŘEBUJETE PORADIT OHLEDEM VYŘIZOVÁNÍ ÚVĚRU?
V návaznosti na hodnotu zakládané nemovitosti je třeba informovat se na ukazatel LTV (loan to value). Jednoduše řečeno, tato hodnota určuje, na kolik procent z hodnoty zakládané nemovitosti je ochotna banka poskytnout úvěr. Ještě donedávna byly zcela běžné 100% hypotéky (maximální výše úvěru byla totožná s výškou hodnoty na znaleckém posudku), avšak po opatřeních NBS bude stále náročnější získat 100% financování. Určitě je tak lepší už předem se připravit na to, že banka nebude ochotna poskytnout 100% z hodnoty nemovitosti a raději si tak připravit i záložní plán (spotřební úvěr, meziúvěr ze stavební spořitelny, vlastní zdroje, založení další nemovitosti a podobně).
Tyto tři kritéria jsou klíčové při výpočtu odhadované výše úvěru. V případě, že klient nemá ještě vybranou konkrétní nemovitost, může využít ještě jednu alternativu. Některé banky nabízejí možnost vystavit tzv. hypoteční certifikát, kterým banka vlastně potvrdí, že klient dostane určitou výši úvěru a tím pádem si v této cenové hladině může po určitou dobu hledat ideální nemovitost ke koupi.
Co je hypoteční úvěr?
Hypoteční úvěr je v současnosti nejlevnějším zdrojem financování potřeb bydlení pro občany. Podnikatelské subjekty mohou využít úvěr na investice do nemovitostí určených k bydlení nebo podnikatelské účely. Jedná se o dlouhodobý úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území ČR.
Hypoteční úvěr se zjednodušeně dá charakterizovat jako obrácená forma spoření. Prostředky na financování vašeho záměru dostanete ihned, bez dlouhého spoření. Další předností je, že místo placení nájemného můžete splácet úvěr na vlastní bydlení.
1.1. Druhy hypotečních úvěrů
Banky většinou rozlišují dva základní typy hypotečních úvěrů a to podle účelu využití úvěru. Jedná se o tzv. klasický, stavební hypoteční úvěr
Klasický hypoteční úvěr je poskytován na investice do nemovitostí na území České republiky formou koupě nemovitosti i včetně souvisejících pozemků, koupě vlastnického podílu, vypořádání spoluvlastnictví nebo dědického nároku.
Stavební hypoteční úvěr je poskytován za účelem výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti, koupě rozestavěné nemovitosti spojené z její dostavbou, nebo stavebních úprav nemovitosti.
Dále se setkáte z hypotečními úvěry, které jsou kombinovány např. se stavebním spořením, životním pojištěným nebo hypotečními zástavními listy.
1.2. Úvěr poskytují banky fyzickým osobám na:
Koupi nemovitosti do osobního vlastnictví (byt, rodinný dům)
výstavbu nemovitosti, případně její změnu (přístavby, nástavby, změny bytových jader …)
rekonstrukci nemovitosti
údržbu nemovitostí
koupi stavebního pozemku (jen tuzemské nemovitosti, ve kterých je více než polovina plochy určená k bydlení)
na splacení dříve poskytnutých úvěrů použitých na investici do nemovitosti poskytnutých stavebními spořitelnami, případně státním rozvojem bydlení nebo jinou bankou.Ďalšími možnostmi využití hypotečního úvěru jsou finanční vyrovnání dědických nároků na nemovitost nebo finanční vyrovnání spoluvlastnického podílu z nemovitosti.
1.3. Průvodce hypotékou
Na základě znaleckého posudku je určena hodnota nemovitosti, a tím i maximální výše úvěru. Znalci musí být zpravidla akceptováni bankou. Veškeré náklady spojené s vyhodnocováním nemovitostí hradí žadatel, stejně jako veškeré náklady spojené s dokumentací.
Hypoteční úvěry se splácejí minimálně 5 let formou pravidelných měsíčních anuitní splátek. Horní hranice splácení úvěrů není v každé bance stejná. Maximální délka splácení úvěru může být stanovena na 20 nebo 30 let, resp. na dobu, kdy žadatel -úvěry dosáhne důchodového věku.
Nejvýhodnější
Z hlediska vztahu lhůty splatnosti k výšce splátek a celkově zaplacených úroků jsou úvěry s lhůtou splatnosti 10 – 20 let. U úvěrů s velmi krátkou dobou splácení jsou splátky příliš vysoké a opačně při velmi dlouhém splácení se úvěr prodraží.
Minimální výše úvěru se zpravidla pohybuje v rozmezí 100 000 až 500 000 Kč. Horní hranice je omezena hodnotou zastavené nemovitosti. Banky poskytují úvěry maximálně do výše 70% ceny nemovitosti. Pokud hodnota nemovitosti nepostačuje k zajištění požadované výše úvěru, je možné jej zabezpečit další nemovitostí.
Státní příspěvek na hypoteční úvěry se poskytuje pouze na úvěry do výše
2 500 000 Kč na jednu nemovitost určenou k bydlení. Státním příspěvkem se rozumí procento, kterým stát snižuje výši úrokové sazby určenou ve smlouvě o hypotečním úvěru. Procentuální výše státního příspěvku během trvání úvěrového vztahu je neměnná.
Při stanovení úrokové sazby se vychází z aktuální situace na trhu (v současnosti cca 6,5%) Tato sazba může být ještě snížena o 1% (státní příspěvek) Právě státní příspěvek dělá hypoteční úvěry zajímavými a relativně levnými.
Úroková sazba
Se však může v průběhu splácení úvěru měnit. Podmínky změny sazby jsou v jednotlivých bankách rozdílné. Sazby jsou zpravidla fixovány na dobu 5 let. Často je výška změny omezena např. 3,5% oběma směry, případně je stanovena maximální výškaúrokovej sazby, která se nesmí překročit.
2. Poskytnutí hypotečního úvěru
Poskytnutí hypotečního úvěru je zpravidla podmíněno
Prokázáním schopnosti splácet úvěr / banka hodnotí každého žadatele o úvěr na základě komplexní analýzy jeho finanční situace, zajištěním úvěru vhodnou tuzemskou nemovitostí a to i rozestavěnou ve vlastnictví žadatele o úvěr nebo ve vlastnictví třetí osoby, zapsanou v katastru nemovitostí, věkovou hranicí od 20 do 65 let, trvalým pobytem, pojištěním nemovitosti pro případy poškození nebo zničení a vinkulací pojistného plnění ve prospěch banky,
ve zvláštních případech dodatečným zajištěním úvěru (životní pojištění, ručitel apod.), v případě koupě může k zajištění úvěru sloužit kupovaná nemovitost.
Postupy jednotlivých bank se při dokumentaci žádosti liší v závislosti na tom, k jakému účelu bude úvěr poskytnut. U úvěru poskytnutém na koupi nemovitosti, budou potřebné odlišné dokumenty jako při její výstavbě, údržbě nebo rekonstrukci.
3. Čerpání úvěru
Čerpání úvěru je možné
Po předložení dokladů o účelovém použití úvěru a po splnění bankou stanovených obchodních podmínek, bezhotovostně na účty dodavatelů, resp. prodávajících nebo na účet uvedený klientem, zápisem zástavního práva ve prospěch banky na příslušnou nemovitost v katastru nemovitostí, pojištěním zakládané nemovitosti a vinkulací pojistného plnění ve prospěch banky.
životní pojištění se může vyžadovat v závislosti na počtu let splácení úvěru, výše úvěru a jiných okolností …)
V případě, že banka vyhoví žádosti o úvěr, finální částka vynaložená na získání úvěru může činit až cca 20 000 Kč. Poplatek je součtem poplatků za všechny náležitosti potřebné k získání úvěru. Některé banky si účtují samostatný poplatek za zpracování žádosti (cca 3000Sk), dále třeba přičíst částku za znalecký posudek a notářský zápis, jejíž cena činí cca 5000 Kč. K dosud vynaloženým prostředkům třeba přičíst ještě poplatek bance zpravidla ve výši 0,4 až 1% z výše úvěru. Čili u úvěru ve výši 2 000 000 Kč to bude 8000 až 20 000 Kč.
Hypoteční úvěr
Představuje novou možnost, jak okamžitě / v některých bankách již do 48 hodin / získat rozhodující zdroje na výstavbu rodinného domu či koupi bytu. Vytváří výhodnou perspektivu kombinovaného spolufinancování bytové výstavby při využití dalších forem – stavebního spoření a půjčky ze Státního fondu rozvoje bydlení.
3.1. Dá se úvěr splatit předčasně?
Úvěr můžete splatit i předčasně, nebude to však zdarma. Banka vlastně přichází o zisk z úroků, které byste ještě museli zaplatit. Žádosti o předčasné splacení úvěru jsou v některých bankách posuzovány individuálně a pak je stanovena sankce za předčasné splacení úvěru. Jinde je sankce smluvně určena. Její výška se je zpravidla odvozena od výše úvěru, předčasně splacené částky, případně od úroků a počtu let, které zůstávaly do konce smlouvy.
4. Poskytovatelé
Hypoteční úvěr v současnosti nabízí deset Slovenská bank a využívá ho stále více klientů. Zároveň však patří k nejkomplikovanějším bankovním produktům se složitým procesem vyřizování.
VUB banka, Slovenská spořitelna, Istrobanka, Tatra banka, HypoVereinsbank, Československá obchodní banka, UniBanka, Lidová banka, Dexia banka, OTP Banka Slovensko
5. Hypotéka v eurech nemusí být výrazně levnější
Úvěr na bydlení spojený s hrou na vývoj kurzu koruny a eura – tak lze nazvat hypoteční úvěr v eurech, který poskytují některé Slovenské banky. Již v minulém roce je mohl klient požadovat v OTP Bance Slovensko av HypoVereinsbank, v tomto roce eurohypotéky nabízí i VÚB. V únoru, když ji tato banka začala propagovat, byla ještě hlavní výhodou eurového úvěru nižší úroková sazba. Základní sazba úvěrů (obvykle cena swapů), ze které banky počítají výslednou sazbu klientovi, totiž byla na euro nižší než na korunu. Už před posledním únorovým snížením základních sazeb České národní banky se ceny swapů na korunu a euro vzájemně přiblížili a pokračují v podobné linii.
Důvody, pro které by měly být eurohypotéky výrazně levnější než hypoúvery v korunách, tak momentálně pominuly. VÚB již například nabízí korunové a eurové hypotéky od stejné úrokové sazby. Výhodou a současně rizikem úvěru v eurech však zůstává kurzový vývoj. Pokud se bude koruna dál zhodnocovat, tak jak to očekávají analytici, klient může na kurzových rozdílech získávat. Při posilování koruny se totiž výška euroúveru v korunách snižuje. Plusem je to tehdy, pokud klient splácí úvěr v korunách, co možné je. Dlužník by však měl počítat také s opačným vývojem. Kdyby se koruna oproti euru oslabila, celkový objem euroúveru v korunách by se zvýšil.
6. Kdo jsou hypoteční makléři?
Orientovat se v nabídce různých produktů a podmínek není vůbec jednoduché. Porovnání jednotlivých nabídek stojí hodně času, přičemž se může stát, že zvolená banka nakonec žádost odmítne, protože klient neprošel Skóringové hodnocením banky.
S hypotečním makléřem by vše mělo jít jednodušší.
Dobrý hypoteční makléř za klienta probere většinu starostí s výběrem banky, obíháním institucí a nepříjemným papírováním. Už na prvním setkání, by měl makléř posoudit investiční záměr klienta a navrhnout pro něj co nejvýhodnější řešení. Klient by měl poskytnout všechny relevantní informace o svém záměru, zaměstnání, příjmech a výdajích. Správný hypoteční makléř má k dispozici podklady z bank, takže klientovi může prakticky hned říci, ve které bance by mohl získat úvěr, s jakou úrokovou sazbou by měl orientačně počítat a podobně.
Hypoteční makléř
Umí nabídnout klientovi na výběr více možností, přičemž vysvětlí jejich výhody a nevýhody. Následně pro něj makléř sestaví seznam všech potřebných dokladů, pomůže mu je shromáždit, vyplní a podá za něj žádost o úvěr. Hypoteční makléř dohlíží i na průběh schvalovacího procesu v bance av případě potřeby pomůže odstranit vzniklé problémy, čímž se celý proces urychlí.
Špičkový makléř dohlédne i na hladké čerpání úvěru a na splnění všech smluvních podmínek, kterými banka v úvěrové smlouvě podmínila čerpání úvěru. Nejčastěji jde o zapsání zástavních smluv do katastru nemovitostí, předložení listu vlastnictví se zapsanou tíhou vůči bance, pojištěním záložního objektu, vinkulaci pojištění vůči financující bance a podobně.
7. Na bydlení již nejen hypoteční úvěr
Kdo si chtěl před rokem financovat bydlení bankovním úvěrem, z nabídky finančních institucí si vybíral snadno. Univerzálním řešením byl hypoteční úvěr. Státní bonifikace ho zlevňovala oproti všem jiným úvěrem.
Od tohoto roku je podpora státu u hypoték nulová, a tak se některé banky od tohoto administrativní náročného a náročnějšího produktu odklánějí.
Ačkoli je předpoklad, že hypoteční úvěry zůstanou při financování bydlení dominujícími, klienty oslovují i jinými, velmi podobnými produkty. Jde o investiční nebo spotřební úvěry na bydlení, případně americkou hypotéku.
Zatímco první musí směřovat na bydlení, při americké hypotéce klient vůbec nemusí dokladovat, na co získané prostředky minul. Může je použít i na spotřebu. Všechny tyto úvěry mají společný znak – klient je získá na delší dobu a za úvěr ručí nemovitostí.
7.1. Proč ne hypotéka
Proč banky uvádějí na trh podobný produkt jako hypoteční úvěr? Důvod je v zákoně o bankách. Hypoteční úvěry musí ze zákona refinancovat hypotečními zástavními listy.
Mají však přebytek likvidity a levnějších primárních zdrojů, nepotřebují si na trhu půjčovat další. I když tuto povinnost často řeší vzájemným odkupem hypotečních zástavních listů, jejich emise považují většinou za zbytečně nákladné.
Při jiných produktech na bydlení, které nejsou označeny jako hypoteční, tato zátěž odpadá. Proto se i na ně snaží orientovat pozornost klientů. Hypotéky už nejsou zajímavý produkt.
Slovenská spořitelna se jako první loni začala výrazněji připravovat na odklon od tradičních hypoúverov. Z pohledu klienta není důvod, proč by se neměl dát novou nabídkou bank oslovit. Státní bonifikace, která zvyšovala atraktivitu hypoúverov, od tohoto roku není. Pokud chce banka podpořit prodej jiných úvěrů než klasických hypotečních, dokáže to projevit i na ceně. Slovenská spořitelna zvýhodňuje spotřební úvěr na bydlení úrokovými sazbami i poplatky.
Klientovi, který má úvěr se splatností delší než deset let, uhradí i náklady za vklad do katastru a znalecký posudek. Oproti hypotékám nemusí klient použití pětiny úvěru dokladovat.
Právě spořitelna nejvýrazněji prosazuje odklon od klasických hypoték k „normálním“ úvěrům. Účelovost na bydlení však považuje za důležitou, proto americkou hypotéku – ačkoli ji v nabídce má – velmi nepropaguje.
7.2. Bezúčelová hypotéka
Americká hypotéka je volnější typ úvěru, který mají jako jedinou alternativu ke klasickým hypotékám několik banky. Pohledy na ni jsou však rozdílné. I když obecně platí, že úvěry zaručené nemovitostí vykazují menší delikvenci, podle několika bankéřů bývá disciplína při splácení úvěrů jiných než těch vyčleněných na bydlení nižší.
HypoVereinsbank, která loni tento produkt představila jako první, však úročí klasickou i americkou hypotéku stejně. Většina ostatních bank má sazbu na takovýto úvěr stanovenou io procentní bod vyšší než při klasické hypotéce.
8. Průběh žádosti o hypoteční úvěr
Předpokládejme, že máte vážný zájem o hypoteční úvěr. V této části si shrneme pravděpodobný průběh žádosti. Dozvíte se, co bude od vás banka požadovat a co budete v jednotlivých fázích žádosti dělat. Pro lepší orientaci si Znázorněme průběh žádosti prostřednictvím návštěv, které budete muset nevyhnutelně absolvovat.
V této fázi byste se měli rozhodnout pro konkrétní banku, ve které o úvěr požádáte. Na trhu je jejich řada a vy máte možnost výběru. Důležitá je hlavně výše úrokové míry a zpracovatelské poplatky za vypracování žádosti. Pokud chcete mít lepší přehled o současné situaci na trhu a podmínkách v jednotlivých bankách viz přehledy, které jsme pro vás připravili.
1. návštěva
Předpokládejme, že jste si banku už vybrali. Její pracovníci vám dají materiály, ve kterých jsou základní a obecné informace o produktu, podmínky banky, seznam potřebných dokumentů, sazebník poplatků ap.Povedzte pracovníkovi banky na co úvěr potřebujete, jaká je finanční náročnost vašeho záměru atd. Ptejte se na vše, co vás zajímá a na co jste nenašli odpověď v materiálech poskytnutých bankou. Pracovníci vám ochotně poradí budou se snažit přizpůsobit produkt vašim predstavám.Na závěr setkání dostanete tzv. Prescoring. Je to dost rozsáhlý formulář (může mít i 8 stran), ve kterém uvedete údaje o svých příjmech, výdajích, majetkových poměrech a závazcích. Tyto údaje zatím netřeba dokladovat. Mají jen rozhodnout, jestli máte vůbec šanci hypoteční úvěr dostat.
2. návštěva
Pokud jste v Prescoringu uspěli, dozvíte se jaké dokumenty budete potřebovat na doložení vašich příjmů, výdajů a majetkových poměrů. Rovněž dostanete seznam potřebné dokumentace k zastavené nemovitosti, ale také k nemovitosti, kterou chcete úvěrem financovat.
3. návštěva
S potřebnými dokumenty a doklady půjdete opět do banky. Tam je porovnají s údaji, které jste uvedli v Prescoringu. Opět přehodnotí vaši žádost z hlediska schopnosti splácet splátky az hlediska zastavené nemovitosti (její hodnoty a celkové ceny, kterou má pro banku vůči žádanému úvěru). Vy ještě nezapomeňte naposledy specifikovat své požadavky a ujistit se, že dostanete to, co potřebujete.
4. návštěva
Pro získání úvěru jste v tomto okamžiku udělali už všechno, co bylo ve vašich silách. Teď třeba jen počkat na vyjádření banky. Banka žádost vyhodnotí. V této fázi vám nezbývá jen čekat. Mezera mezi předáním potřebných dokumentů a podpisem smlouvy je různá.
V případě, že byla vaše žádost schválena banka vám oznámí, kdy by bylo možné podepsat smlouvu. Při jejím podpisu ještě jednou překontrolujte všechny náležitosti.